Il settore immobiliare rappresenta da sempre un’importante opportunità di diversificazione del portafoglio, a patto di saper individuare le opportunità a maggior valore aggiunto e cogliere i nuovi trend che caratterizzano il mercato.
Sfruttare l’onda della sostenibilità è oggi un elemento cruciale per avere successo nel real estate. Secondo Giambattista Chiarelli, head of institutional di Pictet Asset Management, uno dei principali gestori patrimoniali indipendenti in Europa, il futuro del settore richiederà strategie sempre più dinamiche e orientate alla riqualificazione degli immobili problematici.
Negli ultimi anni, investire in immobili “core” (edifici già esistenti in zone urbane di prestigio) ha offerto in Europa un interessante rapporto rischio-rendimento. Tuttavia, guardando al futuro, la strategia vincente consisterà nell’acquisto di immobili problematici, da valorizzare tramite una ristrutturazione completa e una gestione attiva, per poi rivenderli con profitto.
Gli immobili problematici includono edifici mal gestiti, con spazi sfitti o carenze nella manutenzione. Per sfruttare questo trend, le strategie “value-add” mirano a trasformare questi asset in immobili “core” o “core plus”, stabilizzando i flussi di cassa derivanti dagli affitti e aumentando il valore della proprietà. Il successo di questa strategia dipende dalla capacità dell’investitore di incrementare il valore dell’immobile in tempi rapidi. Tuttavia, se l’esecuzione non è ottimale, c’è il rischio di dover vendere l’asset con una perdita complessiva.
Ristrutturazioni e sostenibilità: i pilastri del real estate
La creazione di valore nelle operazioni immobiliari value-add si basa su diversi fattori chiave, tra cui la selezione strategica degli asset, la ristrutturazione e il riposizionamento, l’espansione della superficie commerciale utile (Gla) e i cambiamenti di destinazione d’uso. Il tema delle ristrutturazioni è centrale nelle strategie di real estate value-add e core plus di Pictet, con un focus particolare sul miglioramento delle credenziali di sostenibilità degli immobili.
Oltre alla sostenibilità, Pictet Asset Management tiene conto dei nuovi trend sociali emersi dopo la pandemia. Tra questi, la flessibilità degli spazi ufficio, la trasformazione di immobili commerciali in residenziali o altri servizi, e lo sviluppo del settore logistico. Questi cambiamenti rappresentano opportunità significative per gli investitori che sanno adattarsi e innovare.
Segmenti residenziali strategici
Nel settore residenziale, alcuni segmenti si sono rivelati particolarmente strategici, grazie a tendenze demografiche, fattori economici e cambiamenti nello stile di vita. Giambattista Chiarelli ha individuato quattro segmenti particolarmente promettenti:
- Built to rent: La crescente domanda di affitto da parte di famiglie e giovani professionisti, soprattutto nelle aree suburbane, rende questo segmento strategico. Offre il vantaggio di una vita in casa unifamiliare combinata con i benefici della locazione.
- Residenze di lusso branded: Questo segmento è guidato dalla crescente ricchezza globale e dal desiderio di soluzioni abitative chiavi in mano e di alto livello. Si tratta di un settore che comanda prezzi premium e attrae individui con alto patrimonio netto.
- Residenze a uso misto: Risponde alla crescente preferenza per comunità pedonabili e una vita urbana integrata, offrendo diversificazione all’interno di una singola proprietà e allineandosi con il concetto di “live-work-play”.
- Abitazioni accessibili: Rappresentano una risposta alla crisi dell’accessibilità abitativa in molti mercati, offrendo potenziali flussi di cassa stabili, spesso sostenuti da programmi governativi.
Opportunità nel mercato immobiliare: altri segmenti strategici
Oltre ai segmenti residenziali, Pictet Asset Management individua altri settori strategici come gli alloggi per anziani e studenti, i micro-appartamenti, gli spazi di co-living e le proprietà per affitti a breve termine. Questi segmenti si allineano con tendenze socioeconomiche più ampie, offrendo potenziale per rendimenti elevati o flussi di cassa stabili, grazie a dinamiche di domanda e offerta favorevoli.
Milano è al centro di un forte sviluppo nel settore immobiliare già da alcuni anni. Per gli operatori real estate, la città meneghina è diventata ormai il punto di riferimento italiano del settore. Negli ultimi 5 anni la città è riuscita ad attrarre numerosi investitori, anche internazionali, per un ammontare complessivo di capitali di circa 4 miliardi l’anno.
Secondo uno studio realizzato da Real Capital Analytics, da qui al 2030, gli afflussi di capitali per l’area metropolitana, si stimano per circa 13 miliardi di euro. La maggior parte delle operazioni, secondo Scenari Immobiliari, riguarderà la realizzazione di nuove abitazioni, ed in seconda battuta uffici, servizi privati e commercio.
Le principali trasformazioni urbane già avviate, riverseranno sul mercato immobiliare oltre 730 mila mq. Operazioni queste, che nel loro complesso, potranno cambiare certamente il volto della città per 4 milioni di mq di aree, generando un valore complessivo di 5,5 miliardi.
La città sta attirando sia studenti che lavoratori da ogni parte del Paese oltre che dall’estero. La necessità è quindi quella di adeguare l’offerta a una domanda sempre più esigente che attualmente si è rivolta verso formule come l’affitto breve o gli studentati.Secondo Nomisma, Milano ad oggi è la città che più di tutte ha anticipato l’inversione del ciclo dei valori immobiliari, sia per il settore residenziale che per quello commerciale.
Tutti gli indicatori fanno pensare ad una consistente crescita del mercato, capace di riflettersi anche sul settore dell’edilizia e delle costruzioni.
In effetti, il tema delle nuove costruzioni relative alla creazione di luoghi per il commercio, il lavoro e i servizi, ben si sposa con le stime sull’aumento della popolazione cittadina, che nel 2030 conterà 1,5 milioni di abitanti.
Tra le operazioni di riqualificazione urbana che saranno protagoniste di questa imminente trasformazione c’è sicuramente l’intera area relativa a Milanosesto, composta da 1.4 milioni di mq, nei quali Hines sarà coordinatore dei lavori, fino alla zona sud, attorno all’ex Scalo di Porta Romana.
Convivio inizia qui la costruzione di una nuova struttura, vicino all’edificio di Fastweb, già affittato al 30% ad una multinazionale.
Il noleggio operativo a favore di immobili value added
In un contesto simile, soluzioni innovative di noleggio operativo offerte da Domorental, sono in linea con le mutate esigenze della crescente domanda di mercato nel settore immobiliare.
Il noleggio operativo di Domorental, infatti, permette di arredare ogni tipo di struttura: residenziale, business, retail, ricettiva, coworking, Rsa, offrendo la possibilità di spalmare l’intero investimento in canoni della durata flessibile e sempre rinnovabile.
Il noleggio operativo rappresenta quindi il miglior supporto per chi voglia aumentare il valore del proprio immobile, con massima deducibilità fiscale e accelerata dei canoni.
Il Circular Rent è un prodotto esclusivo di Domorental che integra i tradizionali aspetti del noleggio operativo con principi di servitizzazione e sostenibilità, creando una soluzione innovativa e vantaggiosa per le imprese.
Questa formula consente alle aziende di cedere gli asset di loro proprietà, mantenendo comunque la possibilità di utilizzarli per un periodo definito attraverso il noleggio operativo. Il Circular Rent offre significativi benefici finanziari e operativi, trasformando gli asset in capitale circolante, riducendo le immobilizzazioni di bilancio e aumentando la flessibilità aziendale, rendendo l’azienda più “asset-light”.
Le soluzioni proposte da Domorental, che combinano noleggio operativo e tecnologie avanzate fornite da partner qualificati, mirano a prolungare la vita utile dei macchinari, migliorandone al contempo la produttività e le prestazioni. Il progetto sfrutta l’analisi digitale, l’Internet delle cose (IoT) e le strategie di economia circolare per ottimizzare la manutenzione predittiva e aggiornare in modo responsabile ed efficace le macchine esistenti.
Grazie a questo approccio, le aziende possono non solo migliorare la propria efficienza operativa, ma anche contribuire a un modello di business più sostenibile e innovativo, in linea con le tendenze attuali del mercato e le esigenze di un’economia in continua evoluzione.
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