Dal real estate agli impianti: il sale & rentalback come nuova leva di finanza operativa per le PMI
Negli ultimi anni, il sale & leaseback si è progressivamente affermato come uno degli strumenti più interessanti nell’ambito della finanza alternativa europea. Un modello che consente alle imprese di liberare liquidità attraverso la cessione dei propri asset, mantenendone al contempo l’utilizzo operativo.
Secondo le più recenti analisi di mercato, nel 2025 il volume delle operazioni di sale & leaseback in Europa si attesta intorno ai 4 miliardi di euro, in calo rispetto ai picchi superiori agli 8 miliardi registrati nel 2022, ma con una significativa evoluzione nella composizione degli asset coinvolti.
Se storicamente il fenomeno è stato dominato dal comparto immobiliare, oggi si osserva una progressiva diversificazione verso asset produttivi, logistici e operativi, con una crescente attenzione anche ai settori retail e hospitality.
Un modello consolidato che evolve oltre l’immobiliare
Il principio alla base del sale & leaseback è semplice e potente: un’azienda cede un proprio asset a un investitore e lo riutilizza tramite un contratto di locazione a lungo termine, ottenendo liquidità immediata senza interrompere la propria attività.
Nel mercato europeo, gli asset industriali rappresentano ancora oggi circa il 66% delle operazioni, a conferma di come il modello sia sempre più legato alla produzione e alla logistica, oltre che al real estate tradizionale.
Questa evoluzione segnala un cambiamento rilevante: non è l’immobile in sé a generare valore, ma la struttura finanziaria sottostante all’operazione.
La naturale estensione: dagli immobili agli impianti
Se applicato agli immobili, il sale & leaseback ha dimostrato la propria efficacia nel liberare capitale e sostenere piani di sviluppo, è negli impianti e macchinari che questo modello trova oggi una delle sue evoluzioni più interessanti.
Nasce così il concetto di sale & rentalback di asset produttivi, ovvero la possibilità per le imprese di:
- cedere macchinari e impianti già presenti in azienda
- ottenere liquidità immediata
- continuare a utilizzarli attraverso un canone periodico
Una logica identica a quella immobiliare, ma applicata al cuore del processo produttivo.
Perché il rental back sugli impianti è più efficiente
Rispetto al real estate, il modello applicato agli asset produttivi presenta alcuni vantaggi strutturali:
Maggiore frequenza delle operazioni
Gli impianti industriali sono soggetti a cicli di rinnovo più rapidi rispetto agli immobili, generando un fabbisogno continuo di investimento e ottimizzazione.
Ticket più accessibili
A differenza delle operazioni immobiliari, spesso superiori ai 100 milioni di euro, il rental back su impianti si presta a interventi di dimensione più contenuta, tipicamente tra 200.000 e 5 milioni di euro, rendendolo ideale per il tessuto delle PMI.
Maggiore aderenza al business
Gli asset produttivi sono direttamente collegati alla capacità operativa e ai ricavi dell’impresa, rendendo il modello particolarmente efficace nel supportare la crescita.
Italia: un’opportunità ancora sottosviluppata
Nel contesto italiano, il sale & leaseback immobiliare ha trovato applicazione soprattutto nel settore retail e nella grande distribuzione, con operazioni su portafogli di rilevante dimensione.
Tuttavia, il modello rimane ancora poco diffuso sulle PMI e sugli asset produttivi, nonostante rappresenti una leva potenzialmente decisiva per:
- sostenere investimenti industriali
- migliorare la liquidità aziendale
- ridurre la dipendenza dal credito bancario
In un contesto in cui il sistema bancario tende a privilegiare operazioni tradizionali e garantite, emerge sempre più l’esigenza di strumenti alternativi, flessibili e orientati all’operatività.
Il ruolo della finanza operativa: il modello Domorental
In questo scenario si inserisce l’approccio di Domorental, che applica il principio del sale & leaseback agli asset produttivi attraverso operazioni di sale & rentalback di impianti e macchinari.
L’obiettivo è rendere questo modello:
- accessibile alle PMI
- rapido nella struttura e nell’esecuzione
- coerente con le esigenze operative delle imprese
Attraverso il noleggio operativo, Domorental consente alle aziende di:
- trasformare capitale immobilizzato in liquidità immediata
- mantenere la piena continuità operativa
- convertire investimenti in costi operativi (Capex → Opex)
- migliorare la gestione dei flussi di cassa
- non impattare sulle linee bancarie tradizionali
Dalla finanza all’industria: un cambio di paradigma
Il passaggio dal real estate agli impianti rappresenta un vero e proprio cambio di paradigma.
Se in passato il valore era concentrato negli immobili, oggi sempre più capitale è immobilizzato negli asset produttivi: macchinari, linee industriali, impianti tecnologici.
È qui che si gioca la competitività delle imprese.
Ed è qui che il sale & rentalback può generare il massimo impatto.
Una leva strategica per la crescita
In un contesto economico caratterizzato da:
- pressione sui margini
- necessità di investimenti continui
- maggiore selettività del credito
il sale & rentalback si configura come uno strumento in grado di:
- sostenere piani di sviluppo
- accelerare la crescita
- migliorare la struttura finanziaria
Non più solo una soluzione tattica, ma una vera e propria leva strategica di gestione del capitale.
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Il rallentamento dei volumi nel mercato europeo del sale & leaseback non rappresenta un segnale di debolezza, ma piuttosto una fase di evoluzione e ridefinizione del modello.
La progressiva estensione verso nuovi asset e nuovi settori indica chiaramente la direzione:
il futuro di questa forma di finanziamento non è limitato agli immobili
ma si estende sempre più agli asset produttivi
Per le PMI italiane, questo rappresenta un’opportunità concreta:
trasformare il capitale immobilizzato negli impianti in una leva di crescita.
Ed è proprio in questo spazio che la finanza operativa, applicata in modo evoluto, può fare la differenza.